Nghiên cứu trao đổi về Thông tư 200: Về kế toán hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản

Thông tư số 200/2014/TT-BTC (Thông tư 200) có một số thay đổi quan trọng, được xem là sẽ có ảnh hưởng đáng kể đối với các doanh nghiệp (DN) nói chung và DN đầu tư kinh doanh bất động sản (BĐS) nói riêng.
Bài viết trao đổi một số điểm mới về kế toán hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS:

Về ghi nhận doanh thu đối với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS

Điểm khác biệt lớn nhất giữa Thông tư 200 và Quyết định số 15/2006, là điều kiện để các DN BĐS được ghi nhận doanh thu. Theo Quyết định số 15/2006, các DN BĐS được phép ghi nhận doanh thu đối với số tiền thu trước của khách hàng theo tiến độ. Tuy nhiên, Thông tư 200 quy định, chỉ được ghi nhận doanh thu khi BĐS đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua. Trong trường hợp theo thỏa thuận, chủ đầu tư giao nhà thô và khách hàng có quyền hoàn thiện nội thất của BĐS hoặc chủ đầu tư thực hiện việc hoàn thiện nội thất của BĐS theo đúng thiết kế, yêu cầu của khách hàng thì doanh thu chỉ được ghi nhận khi hoàn thành, bàn giao phần xây thô cho khách hàng. Đối với BĐS phân lô bán nền, doanh thu chỉ được ghi nhận sau khi chuyển giao nền đất cho khách hàng.

Về bản chất, việc thay đổi cách thức ghi nhận doanh thu như trên, sẽ không làm thay đổi dòng tiền hoạt động của công ty trong kỳ. Tuy nhiên, nó sẽ ảnh hưởng trực tiếp tới kết quả kinh doanh trong kỳ của các DN.

Chuyện gì sẽ xảy ra, nếu DN không có nguồn thu khác ngoài hoạt động kinh doanh BĐS? Với cách hạch toán theo Thông tư 200, câu trả lời sẽ là thua lỗ.

Đối với các đơn vị chuyên xây dựng chung cư, nhà văn phòng để bán và cho thuê, chu kỳ sản phẩm dài. Đặc biệt là, các DN đã thực hiện niêm yết trên thị trường chứng khoán thì quy định này có thể dẫn tới một số DN bị thua lỗ, do không có doanh thu bán hàng hoặc doanh thu rất thấp, trong khi chi phí vẫn phát sinh. Điều này có tác động xấu, đối với giá trị cổ phiếu của DN trên thị trường và ảnh hưởng đến hoạt động huy động vốn, để thực hiện các dự án đầu tư.

Bên cạnh đó, do thời gian thi công dài, người mua phải thanh toán cho chủ đầu tư thành nhiều đợt theo tiến độ thi công. Việc ghi nhận doanh thu khi bất động sản đã hoàn thành toàn bộ và bàn giao cho người mua làm giảm số thuế phải nộp cho Nhà nước, giảm nguồn thu của Ngân sách Nhà nước, do khoản tiền lãi phải nộp phát sinh do chậm nộp thuế. Do đó, một số DN đã lợi dụng quy định này để kéo dài thời gian ghi nhận số thuế phải nộp cho Nhà nước.

Về ghi nhận chi phí khuyến mại với hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS

Đây có thể xem là một bước tiến lớn trong chế độ kế toán DN Việt Nam, do các hướng dẫn mới của Thông tư 200 về kế toán chi phí khuyến mại, rất gần với hướng dẫn trong chuẩn mực báo cáo tài chính quốc tế (IFRS), phù hợp với nguyên tắc tôn trọng bản chất hơn hình thức, cụ thể:

Hiện nay, chủ dự án thường đưa ra các “chiêu” khuyến mại đối với những khách hàng mua căn hộ như: Tặng kèm gói đi học cho trẻ nhỏ, hay tặng ô tô, tivi, điện thoại, …

Trước đây, khi các DN hạch toán theo VAS 15, ở trường hợp trên, DN sẽ ghi nhận mức doanh thu bán hàng là trị giá căn hộ cộng với các khoản khuyến mại, đều được ghi trong bảng chi phí bán hàng.

Còn theo Thông tư 200, nếu DN xuất hàng hóa để làm quà khuyến mại, quảng cáo nhưng người mua lại chỉ được nhận món quà này khi đi kèm các kiện khác như phải mua sản phẩm là căn hộ… thì số tiền thu được này phải phân bổ để tính doanh thu cho cả món quà làm hàng khuyến mại đó (tức là, đã ghi nhận doanh thu tương ứng với giá trị hợp lý của sản phẩm làm quà khuyến mại). Điều đó cũng có nghĩa, giá trị của món hàng khuyến mại được tính gộp vào giá vốn hàng bán.

Như vậy, tại thời điểm bán BĐS cho khách hàng, đơn vị kinh doanh phải tính riêng giá trị hợp lý của BĐS hoặc dịch vụ khuyến mại khi khách hàng thực hiện các điều kiện, theo như quy định của chương trình khuyến mại.
Giá trị của sản phẩm khuyến mại này, sẽ được ghi nhận là doanh thu chưa thực hiện. Nếu chương trình đã hết thời hạn, mà người mua vẫn không đảm bảo đủ điều kiện theo như quy định và không được hưởng giá trị khuyến mại, thì khoản doanh thu chưa thực hiện sẽ được kết chuyển sang doanh thu bán hàng, cung cấp dịch vụ.

Về ghi nhận khấu hao BĐS đầu tư & trình bày BCTC

Theo Quyết định 15, toàn bộ bất động sản đầu tư đều phải trích khấu hao. Còn với Thông tư 200 chỉ trích khấu hao đối với BĐS cho thuê hoạt động, còn BĐS đầu tư nắm giữ chờ tăng giá DN không trích khấu hao, mà xác định tổn thất do suy giảm giá trị (khi giá trị thị trường xuống thấp hơn giá trị sổ của BĐS đầu tư chờ bán) và ghi nhận khoản tổn thất vào chi phí.

Về mặt trình bày BCTC, Thông tư 200 yêu cầu DN trình bày chi phí xây dựng thành phẩm BĐS dở dang có thời gian hoàn thành ước tính hơn 12 tháng hoặc vượt quá một chu kỳ kinh doanh bình thường trên khoản mục riêng trên bảng cân đối kế toán. Với yêu cầu này, người đọc BCTC sẽ dễ dàng nhận biết giá trị các công trình xây dựng dở dang bị đình trệ (chủ yếu do chủ đầu tư thiếu vốn) vốn là một hiện trạng thường gặp trong các năm gần đây.
Các quy định chi tiết trên góp phần giúp các BCTC thể hiện trung thực tình hình kinh doanh của các DN trong ngành đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Như vậy, nhiều quy định đã được thay đổi trong Thông tư 200, do đó các nhà đầu tư, kinh doanh BĐS cần phải tìm hiểu lại cách hạch toán doanh thu, chi phí khuyến mại, khấu hao… làm cơ sở đánh giá sự thay đổi về kết quả kinh doanh của các DN./.

Tài liệu tham khảo
1. Thông tư 200/ 2014/TT-BTC, ngày 22/12/2014
2. Quyết định 15/2006/QĐ-BTC ngày 20/3/2006
3. Chuẩn mực kế toán Việt Nam.

Theo Tạp chí Kế toán & Kiểm toán – Bài của Th.s Nguyễn Trung Thị Châm * Trường CĐ Kinh tế – Kỹ Thuật Thương mại